大家在签单时常常会遇到需要辨别房产是否为共有财产的情况，特别是夫妻共有财产，这在签单时是非常必要的，因为如果卖方是将共有财产私自出售，且我们没有尽到居间方应尽的形式审查义务提示卖方出示《配偶同意出售证明》，那么会存在两个重要的风险，其一是卖方未经过共有人同意而将房屋出售，大部分情况会认为合同无效，这样会直接影响到我们收取佣金的基础和依据;其二，可能会出现居间服务的瑕疵，会涉及行政机关的管理规制。因此需要大家有基本的常识去区分房产归属，判断作为居间方是否需要提示出售方出示《配偶同意出售证明》?避免出现上述风险。当然在我们的生活中，大家也会遇到婚前买房或者购买二手房的经历，那么如果你是b或者c应该如何保护自己呢?相信这也是大家值得关注的。以下利用一个小案例来举例说明相关情况。

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　　案例

　　a与b正在做婚前筹备，a与b共同支付首付款以按揭贷款方式购买了一套房屋，在过户时，产权证上登记的人名为a，那么在a与b领取结婚证后，也未到行政机关更改产权证上的登记情况，那么该房产是夫妻共同财产么?如果a与b正办理离婚手续，财产还尚未分割，现a拿房本通过我公司将房屋出售给c，经纪人是否需要提示a出示《配偶同意出售证明》?a隐瞒b将房屋出售给不知情的c，c是否可以取得该房屋的产权?

　　评析：

　　首先，应明确房屋的归属。

　　依据《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记。同时第十六条规定不动产登记薄是物权归属和内容的依据。因此依据上述两条，上述案例中的房产证上登记的是a的名字，那该房屋是属于a的财产。

　　其次，应明确即使a与b结婚，该房产也不是夫妻共有财产。

　　依据《婚姻法》第十八条规定：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产(一)一方的婚前财产;(二)乙方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。因此依据上述法律规定，上述案例中a与b买房是在领结婚证之前的行为，签订的《买卖合同》日期早于领结婚证的日期，那是属于一方婚前的财产，不能作为夫妻共有财产，但在上述案例中，如果a只提供了房产证，且房产证出证日期早于结婚证日期，那么是属于a 的个人财产;相反如果a只提供房产证，且出证日期晚于结婚证日期，那么从形式上该房屋是属于夫妻的共有财产。

　　最后，分析在a与b离婚时，a通过我公司将房屋出售给c，经纪人是否需要a出示《配偶同意出售证明》?c是否能取得房屋?如果a出售了房屋，b应如何维权?

　　第一，在该案件中，上述第二点分析已说明，a提供的资料中(主要是结婚证和房产证或购房合同)显示的该房屋是a的个人财产，而且在我公司并未知道a有上述复杂的事实情况下，经纪人对资料进行形式审查判断该房屋是个人财产后，也就无需提示a出示《配偶同意出售证明》，但需要留存a的结婚证复印件及房产证或购房合同复印件;如果经纪人在与a沟通中知晓该房屋存在纠纷，那么，在与其沟通时要注意言辞，避免诱导a积极处分有纠纷的财产。

　　第二，c在该案件中属于善意第三人，因为房产证上的署名为a，且其是以市场价购买的房屋，基于善意取得制度，其是可以取得财产的。

　　第三，b在该案件中对于不同情况有不同的维权方式，具体如下：

　　1、因该案例中房屋是按揭贷款买房，贷款部分是在a与b婚姻存续期间履行的还款义务，那b可以向a主张补偿，补偿其在婚姻期间对于该房屋的还款。

　　2、如果b可以证明在买房时自己也进行了出资，那可以据此向a主张返还。

　　3、如果a与b在购买该房屋时自行约定了对于该房屋的处分的协议(并且最好经过公证)，该协议对于a与b内部对于房产的处理是有效力的，可以按照当时协议约定的处理。但需要注意的是，该协议只对双方有约束力，不能对抗善意第三人c，如果a将该房屋出售给第三人c，则与第三人c签订的《买卖合同》是有效的，b只能依据协议向a主张赔偿。