关注法理人情，体察世间冷暖。欢迎广大市民和律师朋友发短信至《海南特区报》“今日说法”栏目：13518849833(记者王忠新)，电子邮箱hntqb2008@163.com;13637651945(记者刘江浩)，电子邮箱tqbljh@126.com;13976242704(记者刘思惠)，电子邮箱L-sihui0427@163.com。热线电话:66538155

　　案例一

　　受离婚协议限制 患癌女卖房难过户

　　为还债和筹钱治病，拟卖掉与前夫曾共有的房子;

　　卖房无法过户，遭买房者起诉索赔8千元

　　记者 刘思惠

　　本报讯2002年，海口的王女士与前夫协议离婚，双方在离婚协议上规定：女儿参加工作前，王女士不得将房子做任何处理。2008年，王女士查出自己身患癌症，治疗花了很多钱，还欠下了一大笔债。为了还债及筹钱继续治疗，王女士在女儿参加工作前和人签了卖房协议，打算将该房子卖掉。近日，因房子过户受阻，王女士被买房者告上法庭。

　　离婚协议

　　女儿工作前不得处理房子

　　王女士和前夫在1988年结婚，婚后生了一个女儿。2002年7月，因为感情不和，王女士和前夫协议离婚。在离婚协议上，双方明确约定，当时12岁的女儿归王女士抚养，两人共有的一套房子归王女士所有，前夫到房产局将房屋的户名过户到王女士一人的名下。协议还约定，在女儿工作之前，该房不得做任何处理。

　　离婚后，前夫搬了出去，王女士一人带着女儿生活。白天要工作，晚上要照顾女儿，家里的大小事务都要自己来处理，这让王女士感觉好累。后来，一名男子闯进了王女士的世界，对王女士母女悉心照顾。离婚一年后，王女士与该男子结婚。婚后不久生育一个儿子。

　　身患癌症

　　打算卖房还债和筹钱治病

　　王女士的以及生子，让前夫很不满。2005年2月，前夫以怕女儿受到虐待为由，要求王女士把女儿交由他抚养。王女士发现，现在丈夫和她生下儿子后，对女儿冷淡多了，而且前夫的经济状况不错，为了女儿能过上更好的生活，王女士答应了前夫的要求。2005年9月，在双方同意的情况下，经法院民事调解，女儿变更为由前夫抚养，但没有涉及房屋的产权。

　　2008年年初，王女士身体不适，经医院检查确诊患有淋巴癌。为了治病，王女士花光了家里所有的积蓄，治了大半年病情没什么好转，她治病欠了一大笔债。看到丈夫和父母每天为自己治病而发愁，王女士心里很难受，她打算把房子卖掉，用以偿还所欠的债务和筹钱继续治病。

　　过户遇阻

　　被买主告上法庭索赔8千

　　今年7月上旬，王女士找到一家房屋中介公司，要求中介替自己寻找买主，打算把现在居住的房屋卖掉。随后，在中介公司的牵线下，王女士认识了买主姚先生。姚先生见王女士有房产证，出的价格也合理，就与王女士签了一份《房屋买卖合同》。合同约定，姚先生先支付定金和首付款共18.5万元，王女士在10月30日前交付房屋。

　　可是，当王女士向房产局申请办理房屋过户手续时，房产管理中心审核发现，王女士的女儿现在正上大学并没有工作，该房屋的处分权受到离婚协议内容的限制。因而在王女士的女儿工作之前，她不能卖掉房屋。如果要进行房产过户登记，必须征得她女儿同意才行。于是，王女士只能找女儿签名。可是女儿一直在外省上大学，女儿还因为当初王女士把她转给父亲抚养一事心存芥蒂。当王女士打电话给女儿说卖房一事时，女儿说“这事我听我爸的。”

　　女儿不签名，加上前夫的反对，王女士要卖的房子一直无法过户。10月30日，王女士没有如约将房屋交付给姚先生。姚先生认为，王女士故意隐瞒房屋销售的限定条件，没有履行合同，遂将她起诉至龙华区法院，要求其履行房屋交付和办理过户义务，否则支付违约金8000元。

　　房子没卖成，还因此惹了官司，王女士感到异常苦恼。她拨打记者电话说，目前真的不知如何是好。

　　律师点评

　　房屋所有人有权卖房子

　　海南东方国信律师事务所钟敏律师认为，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为无效。本案中，王女士要出售的房屋产权登记在她个人名下，她有权出售，她和前夫之间的约定当然也是有效的，但不能限制王女士出售该房屋。在王女士出售该房屋后，其前夫可以向她主张违约责任。房产局在该问题上不应该做如此限定，因为债权行为不能对抗物权行为。

　　案例二

　　教学楼天花板脱落砸伤学生手臂

　　学校只赔偿部分医疗费，称家长应承担部分责任

　　记者 王忠新

　　本报讯家住三亚河西区解放四路的符女士最近遇到一件愁事，她的儿子阿勇在一间私立学校读三年级，学校教学楼的一块天花板墙皮脱落，砸伤了阿勇的手臂。学校方面赔偿了800元，符女士对此结果不满。

　　11月16日上午9时20分许，11岁的阿勇在下课后走出教室，去教学楼四楼阳台上玩耍。在阿勇和伙伴们玩耍的过程中，教学楼四楼走廊的天花板墙皮突然脱落，一块几十平方厘米的墙皮掉了下来，掉落的墙皮将阿勇的左手臂砸伤，险些砸到他的头部，把他吓了一大跳。

　　阿勇随后被送往三亚市人民医院治疗，医生诊断阿勇的手臂软组织挫伤，阿勇治疗共花了1135.6元。

　　事发后，符女士向学校索赔医疗费、误工费、交通费等共3000元。校方认为，这件事确实学校有责任，但阿勇随意到教学楼走廊里玩耍，已违反了学校的有关规定，对学校的教学秩序、日常管理带来一定的困难，对阿勇的人身损害后果，其家长也应承担部分责任。

　　到目前为止，学校只赔偿800元给阿勇的家长。符女士对此深感困惑：阿勇没有故意去触碰学校教学楼走廊的天花板，是天花板墙皮自然脱落砸伤阿勇，为什么要让家长承担责任呢符女士不知道学校的做法是否合理。

　　律师点评

　　教学楼施工方

　　和学校须担责

　　冯桦律师称，这是一起典型的校园建筑物侵权案件，根据我国目前关于建筑物致人损害相关法律及司法解释的规定，建筑物致人损害的归责实行的是一种特殊的无过错责任。《民法通则》第126条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

　　最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》规定，道路、桥梁等人工建造的构筑物因维护、管理瑕疵致人损害的，由所有人或管理人承担赔偿责任。

　　就本案来说，符女士的儿子阿勇在学校教学楼走廊被自然脱落的天花板墙皮砸伤，无论天花板墙皮脱落的原因是什么，作为教学楼的实际管理者(学校)和教学楼的施工方，应共同承担赔偿责任。阿勇的家长在这件事情中没有责任。

　　答疑三则

　　涉嫌抢劫被刑拘

　　家人何时能探望

　　乐东符先生来电：我二哥涉嫌抢劫被县公安局拘留了。请问，我和父母什么时候能去看守所探望他

　　答：涉嫌抢劫被拘留应是刑事拘留，在刑事拘留审查期间，近亲属探望看守所一般不会同意。如动员其坦白交代、退赃等，可以根据案情需要申请探望。目前你二哥还未被法院判决犯抢劫罪，就属于未定罪，你可以申请法律援助，或者聘请律师为其进行刑事辩护。(任爱民律师)

　　盗贼偷车肇事

　　车主是否需担责

　　130360×××86来电：一个月前，我的朋友吴先生骑摩托车去海口国贸办事，他在小卖部门前停车买水，车钥匙没有拔下来，有个小偷冲上来骑车就跑，朋友拦一辆摩托车追了一公里。发现偷车的男子出车祸了，将一辆小汽车撞坏，小偷弃车逃跑，交警将朋友的摩托车扣下。我朋友不敢去领车，请问这种情况车主要不要担责任

　　答：最高人民法院对此有司法解释，车辆被盗抢期间导致第三者人身伤亡或财产损失的，车主不承担责任。丢车后，应立即向警方报案，再向保险公司理赔。小汽车被撞坏，车主可向摩托车的保险公司和偷车人提出索赔，建议你朋友积极配合交警工作，处理此事。(冯桦律师)

　　租房者解除合同

　　预交租金能否要回

　　138769×××75来电：今年6月，我在海口国贸某大厦租一套房子，签了一年合同。因为工作调动，我只好和房东解除租房合同。我已提前交了下季度的租金，房东能不能退还这些租金房东不同意退我该怎么办

　　答：可以和房东解除你们之间的租赁关系，房东应返还剩余的租金，而你作为承租人，应支付相应的违约金。建议双方协商解决此事，如果协商不成，可到当地法院诉讼解决。